28 de octubre de 2023.
EL CASO DE SAN FERNANDO DE HENARES
La crisis de 2008, la difícil situación económica y financiera que ha atravesado el municipio por la enorme factura del caso PLAZA DE ESPAÑA así como la falta de suelo disponible para propiciar la construcción de vivienda nueva en continuidad con la ciudad actual por sus límites geográficos y administrativos, han tenido consecuencias muy serias para San Fernando, a las que se suma los daños provocados por los hundimientos de la Línea 7b del metro, que ha afectado en pleno centro urbano a un área de cerca de 30.000 m2 con la demolición de cerca de 100 viviendas, así como equipamientos públicos.
DECLIVE DEMOGRÁFICO y PÉRDIDA DE DINAMISMO URBANO
Los datos sociodemográficos que analizábamos en un artículo relacionado con este son concluyentes: DECLIVE DEMOGRÁFICO y DECADENCIA URBANA.
Pese a todo, San Fernando de Henares sigue siendo una ciudad de importante con 38904 habitantes y un polígono industrial que reporta al municipio importantes ingresos con elevado potencial de desarrollo económico. Es por ello que aprovechando esa potencialidad, debamos centrarnos en abordar estrategias que permitan frenar esa sangría demográfica y revitalizar la ciudad.
UN PLAN DE VIVIENDA
Desde Plataforma Cívica San Fernando de Henares - @Pcs hemos planteado diversas iniciativas en ese sentido, pero vamos a referir aquí las relativas a VIVIENDA, enumerando las principales propuestas que planteamos:
1. CENSO DE SOLARES URBANOS SIN EDIFICAR.
Una iniciativa que supone poner en marcha un instrumento jurídico urbanístico, que tiene por objeto inventariar los solares disponibles dentro del casco urbano que están vacantes al objeto de incentivar su edificación según lo ya previsto en el Plan General vigente y en las medidas de disciplina urbanística previstas en la Ley del Suelo, que establecen los plazos legales que existen para edificar sobre suelo urbano que cuenta ya con todos los servicios necesarios para ello.
2. MATERIALIZAR EL EXCESO DE APROVECHAMIENTO EXISTEN EN EL AREA DE REPARTO DEL CASCO ANTIGUO.
Hay una bolsa de edificabilidad lucrativa para uso residencial de unos 30.000 m2 de la que es titular el Ayuntamiento de San Fernando de Henares que se puede y debe materializar para que se traduzca en unas 300 nuevas viviendas, permitiendo concentrar la misma en determinadas áreas o ejes urbanos a potenciar, eso hará posible la construcción de nuevos edificios de viviendas con una o dos plantas más por encima de los límites que actualmente definen las ordenanzas zonales. Este mayor aprovechamiento podría acrecentar el interés para la promoción privada de nuevos edificios bien sea en solares vacantes o en aquellos otros donde hoy se levantan edificios de viviendas antiguos de una o dos plantas con aprovechamiento inferior al que permite el plan. El objetivo es reforzar el tejido urbano residencial en el centro de la ciudad contribuyendo a su revitalización con nuevos residentes.
3. TERMINAR PLAZA DE ESPAÑA.
Terminar y poner en uso las 168 viviendas de la plaza de España con sus locales comerciales y garajes es algo que va en línea con lo que se pretendió en su día con un proyecto de rehabilitación que perseguía precisamente revitalizar el centro histórico de la ciudad. A ello se suma el aparcamiento
público bajo la plaza, edificios dotacionales como el MUSEO de la CIUDAD así como otros que se deberán destinar a usos de interés comunitario.
4. OPERACIÓN CYTEC - CASAQUEMADA.
Desde Plataforma Cívica San Fernando presentamos un ambicioso proyecto de regeneración urbana en el extremo sur de la ciudad en los terrenos de la antigua factoría Química Ibérica (ya desmantelada) conocida como CYTEC y que son tras su expropiación de titularidad municipal.
A tal fin planteamos permutar parte del sistema general verde allí previsto a la parcela del demolido Complejo Educativo El Pilar, que al quedar como solar inedificable por las afecciones del metro, se destinará a zona verde.
Delimitar el área como suelo urbano no consolidado y desarrollar un PLAN ESPECIAL como modificación del vigente plan general, que permitiría construir en la avenida Martín Luther King unas 300 viviendas, creándose además unos 50 mil metros cuadrados de nuevo parque urbano con equipamiento deportivo integrado así como reservas para equipamientos públicos que dan viabilidad al número de viviendas previstas. Ese plan lo esbozamos con una ordenación pormenorizada que presentamos en abril de este año al Ayuntamiento.
5. CAMBIOS DE USO DEL SUELO A RESIDENCIAL DE PARCELAS DOTACIONALES SIN DESTINO EN SUELO URBANO O CON USOS OBSOLETOS.
Al amparo de lo previsto en la Ley Omnibus que modifica la Ley del suelo autonómica, planteamos, y fue aprobado por el pleno municipal, el cambio de uso a residencial del actual almacén municipal de obras y servicios de la calle de Álava en Parque Henares desarrollando un estudio de detalle para la construcción de un edificio de unas 75 viviendas, 130 aparcamientos, zona verde de unos 2000 m2 y unos 2000 m2 en planta baja para uso comercial y comunitario. Una promoción en la que sería interesante explorar el modelo "coliving" con el fin de crear un pequeño parque de vivienda en alquiler acorde a la demanda social del municipio.
Sobre la base de los mismos criterios y objetivos se plantea también posibilitar la construcción de unas 80 viviendas en la parcela dotacional entre la calle Gustavo Adolfo Bécquer y el Parque Abogados de Atocha.
6. CAMBIO DE USO A RESIDENCIAL DEL MINIPOLÍGONO DE NAVES INDUSTRIALES DE LAS CALLES SORIA Y ÁVILA.
Esta actuación de reforma urbana podría dar lugar a unas 150 nuevas viviendas revitalizando una zona donde actualmente hay una serie de naves industriales muchas de las cuales están vacías o con actividades de poco valor añadido.
En suma las actuaciones referidas posibilitan abordar un PLAN DE VIVIENDA que supondría construir y poner en uso más de 1000 nuevas viviendas distribuidas en resumen de la siguiente manera:
623 viviendas de directa o indirecta actuación municipal:
168 viviendas Plaza de España.
300 viviendas CYTEC.
75 viviendas almacén municipal Parque Henares.
80 viviendas parcela municipal G.A. Bécquer.
300 viviendas por incremento de edificabilidad en el casco antiguo dando salida a los 30.000 m2 de aprovechamiento en la misma área de reparto. Su desarrollo sería progresivo al depender de la iniciativa privada.
150 viviendas por el cambio de uso a residencial de las naves industriales de calle Soria, cuyo planeamiento definiría el Ayuntamiento por medio de la delimitación de la correspondiente UNIDAD DE EJECUCIÓN en suelo urbano remitida a Estudio de Detalle para su correcta ordenación y cuya ejecución correspondería a la iniciativa privada del conjunto de propietarios actuales.
Este plan permite crear viviendas para un techo de residentes cercano los 3000 habitantes, frenando el actual declive demográfico mientras se negocia con Madrid la permuta de los terrenos entre Parque Henares y el Hospital a incorporar a San Fernando, donde se podrían levantar otras 2000 viviendas, que situarían a San Fernando en el humbral de los 50 mil habitantes. El desarrollo de este plan y sus efectos no serían inmediatos, pero es necesario trabajar en su definición y puesta en marcha, con un desarrollo temporal previsto de unos tres mandatos dependiendo de la coyuntura económica (12 años).
REFUNDAR LA EMPRESA MUNICIPAL DE SUELO COMO EMPRESA PUBLICA MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN, VIVIENDA Y SUELO.
Para gestionar este ambicioso PLAN, el Ayuntamiento necesita de un instrumento ÁGIL, ese instrumento bien gestionado es una EMPRESA MUNICIPAL DE VIVIENDA Y SUELO, una empresa pública que existe ya, y es la EMS (empresa municipal de suelo) que hay que REFUNDAR y redefinir estatutariamente para que pueda destinarse a la promoción de vivienda pública y acometer o asesorar en proyectos de rehabilitación de barrios antiguos, entre otros.
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