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1. ANTECEDENTES:
En 2011 el entonces Equipo de Gobierno Municipal anunciaba en la revista "La Calle de La Libertad" la previsión de destinar a la construcción de viviendas la parcela dotacional que hoy sigue ocupando el Almacén Municipal de Obras y Servicios de la calle de Álava en el barrio de Ciudad Parque Henares.
No en vano, previamente, decidieron gastar más de CUATRO MILLONES DE EUROS en unas nuevas instalaciones para obras y servicios del Ayuntamiento en una parcela dotacional junto a la M-45 contigua al polígono SUP-I.2 hoy un polígono logístico que promueve el conglomerado empresarial de la familia Barral. Dichas instalaciones han permanecido abandonadas y sin uso por falta de vial de acceso hasta fecha reciente desde 2009, fecha en la que se terminó de construir.
El Ayuntamiento de entonces se proponía levantar en el solar que el traslado dejara en el barrio de Parque Henares, nada menos que 188 viviendas y más de 400 plazas de aparcamiento en varios sótanos bajo las mismas.
Cabe señalar que tal número de viviendas en los poco más de 4000 m2 que tiene la parcela, implicaba un aprovechamiento urbanístico muy superior al que admitía una zona que ya de por sí está muy densificada, sin que se previesen las reservas de equipamiento y zonas verdes que por vivienda marca el Reglamento de Planeamiento en forma de metros cuadrados construidos de equipamiento social y de suelo para zona verde y espacios libres públicos. Tal como en ese momento se planteó la operación era INVIABLE desde el punto de vista de la observancia de la legislación urbanística y del Plan General de Ordenación Urbana.
2. UN "MICRO" PLAN ESPECIAL DE REFORMA
Plataforma Cívica San Fernando de Henares ha hecho un estudio que permite analizar con cierta solvencia previa, abordar ese cambio de uso de la parcela para acometer una reordenación de la misma, que parte de la base de REDUCIR el número de viviendas capaces, destinando la mitad de la parcela a ZONA VERDE e introduciendo en los bajos del volumen edificado previsto con una ordenación detallada del mismo usos compatibles en planta baja para equipamiento comercial y social.
De este modo se puede obtener una edificabilidad techo de unos 10.000 metros cuadrados edificables, con capacidad para un máximo de 76 viviendas, y reserva subterránea para dos plantas de aparcamientos y trasteros bajo la misma con capacidad para una 140 plazas de estacionamiento, las propias para cada vivienda más un excedente en régimen de alquiler para residentes del barrio.
Dentro de la misma parcela se incluye una plaza con espacio arbolado, de estancia y juegos infantiles, que permite cumplir con el estándar de 18 m2 de zonas verdes por vivienda, y en los bajos del edificio como usos compatibles con el residencial, locales para comercio y equipamiento social.
La ordenación planteada no modifica sustancialmente la estructura urbana y de usos así como la urbanización y servicios del área según lo previsto en el vigente plan general, ni se hace en detrimento de los ratios de equipamientos y zonas verdes en el barrio de Parque Henares, pues se prevén las necesarias para el número de nuevas viviendas previstas.
Hablamos por tanto de una OPERACIÓN MICRO DE REGENERACIÓN URBANA de un espacio de la ciudad consolidada que hoy tiene un uso que desaprovecha sus potencialidades para atender a las necesidades de la ciudad.
3. UN PROYECTO DE REGENERACIÓN URBANA DE CALADO SOCIAL
La actuación, revitalizará este punto del barrio con nuevas viviendas, una nueva plaza pública con plantación de arbolado, zonas estaciales y de juego, así como un nuevo zócalo comercial que integrará equipamiento social con destino a determinar en función de las necesidades del barrio, además de prever plazas de aparcamiento en exceso para aliviar el problema de estacionamiento que tiene la zona sin restar espacios peatonales.
La edificabilidad prevista ha sido objeto de un ESTUDIO DE DETALLE que ordena el volumen edificable, de manera que la edificación cuente con unas alturas acordes a las del barrio, con orientación adecuada que permita el mayor aprovechamiento solar pasivo y la adecuada ventilación e iluminación de todas las viviendas. Contará el edificio con tecnología de energía renovable solar térmica y fotovoltaica para cubrir parte de su propio consulto en cubierta verde equipada con tales instalaciones que además permitirán captar el agua de lluvia para riego de zonas ajardinadas comunes.
4. UN PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
Uno de los principales problemas de San Fernando es la falta de suelo sobre el que abordar proyectos de vivienda que respondan a la demanda social de sus habitantes. Lo deseable sería aprovechar esta promoción sobre suelo público municipal, para dotar al municipio de un pequeño parque de vivienda pública, que en régimen de alquiler posibilite el disfrute de viviendas de calidad en un entorno urbano ya consolidado a aquellas personas con dificultades por su nivel de renta para acceder a una vivienda en el mercado libre. No obstante, la situación económica y financiera del Ayuntamiento, obliga a buscar la colaboración privada en su promoción previa la ordenación en los términos que planteamos para la viabilidad económica de esta operación.
5. UNA POSIBLE ALTERNATIVA PARA EL REALOJO DE FAMILIAS AFECTADAS POR LA DEMOLICIÓN DE SUS CASAS POR LOS HUNDIMIENTOS DEL METRO.
Una posibilidad que se puede tener en cuenta, pero asumiendo que el trámite urbanístico y de gestión necesarios para llegar a la construcción de las viviendas, implica unos plazos superiores a la urgencia con las que las familias afectadas requieren de una solución habitacional acorde con la vivienda que disponían o mejor por los daños y perjuicios ocasionados.
6. OTRAS ACTUACIONES SIMILARES DE REFORMA EN SUELO URBANO.
Desde Plataforma Cívica San Fernando de Henares - @Pcs estamos trabajando en otros dos ámbitos de actuación cuya viabilidad hay que estudiar para conformar un modesto PLAN DE VIVIENDA de naturaleza público - privada que explore las capacidades de actuación sobre suelo urbano. Así se contempla:
A.: El cambio de uso a residencial de las dos manzanas de mini naves industriales en la calle de Soria, con un planteamiento similar al que aquí desarrollamos al objeto de cumplir dentro de la propia actuación con los estándares de equipamientos y zonas verdes acordes a su tamaño. Estimamos la posibilidad de unas 150 viviendas en torno a un parque-plaza público de unos 3500 m2 con previsión de excedente de plazas de aparcamiento y locales para equipamiento comercial y comunitario en planta baja con frente al espacio público que la ordenación del volumen edificable configure.
B.: Destinar parte de la parcela de CYTEC de titularidad municipal tras su expropiación para zona verde y equipamientos, a la construcción de un número de viviendas que permita cumplir con los estándares dotacionales necesarios. Ello tiene el inconveniente, de variar el uso por el cual se realizó la expropiación, pudiendo solicitar el propietario la retrocesión de la parcela, si bien pudiera llegarse a un convenio donde se pudiera compensar al mismo con parte de la edificabilidad lucrativa que resulte de la ordenación de la parcela para los usos previstos, previendo las necesarias reservas de suelo para equipamiento y zonas verdes sin que se comprometan los ratios de estándares dotacionales existentes en su zona o área homogénea en términos urbanísticos.
Actuaciones como la planteada aquí, permiten dar una respuesta "limitada" al problema de falta de vivienda nueva y asequible en San Fernando, en tanto que se impulsa un acuerdo de permuta con Madrid que posibilite integrar en la ciudad el sector de suelo del Cerro de La Armaguilla, que forma una cuña de terrenos entre Parque Henares y el Hospital, en cuyo ámbito tendría cabida un máximo de 2000 viviendas, el 50% de las cuales deberán tener algún tipo de protección obteniendo el Ayuntamiento aprovechamiento por cesión obligatoria, para construir al menos 200 de las viviendas previstas.
Con nuestras limitaciones y con mayor o menor acierto, trabajamos por poner sobre la mesa alternativas CABALES cuyo estudio permita dar respuesta a los problemas y necesidades de nuestra ciudad, mejorando la calidad de vida de sus habitantes.
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