15 de noviembre de 2024.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:
La falta de acceso a vivienda asequible en San Fernando de Henares y en el área metropolitana de Madrid ha provocado un incremento en la demanda de viviendas, especialmente en sectores como el alquiler y en la modalidad de estudios o viviendas unifamiliares. Ante la dificultad de crear nuevas promociones de viviendas debido a la limitación del suelo urbanizable y a la presión en el precio de la vivienda, ha surgido la conversión de locales comerciales en viviendas como alternativa para optimizar los espacios infrautilizados. Sin embargo, esta práctica plantea retos significativos para la actividad comercial y el tejido social de los barrios, especialmente en calles y avenidas de carácter comercial consolidado, donde el comercio de proximidad cumple una función esencial.
La actividad comercial en las plantas bajas de los edificios contribuye a la dinamización del entorno urbano y facilita el acceso de los ciudadanos a productos y servicios básicos sin necesidad de desplazamientos innecesarios. Además, el comercio de proximidad favorece la sostenibilidad urbana, fortalece el sentido de comunidad, y apoya la economía local, especialmente en un contexto de recuperación post-pandemia.
Actualmente, el planeamiento urbanístico en San Fernando de Henares permite la conversión de locales comerciales en viviendas bajo condiciones específicas, como el acceso desde el portal del edificio, el cumplimiento de superficies mínimas y la disposición de ventilación e iluminación natural adecuada en los espacios habitables. Sin embargo, la ausencia de una normativa específica para proteger la actividad comercial en zonas de vocación comercial podría llevar, en el medio y largo plazo, a la desaparición del comercio de proximidad, afectando la vida de los barrios y la seguridad urbana.
FUNDAMENTO TÉCNICO Y JURÍDICO:
Esta propuesta se fundamenta en el artículo 25.2, letra a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL), que confiere a los municipios la potestad de ordenar y gestionar su territorio y promover condiciones favorables para el bienestar de los ciudadanos. Asimismo, el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, otorga a los municipios la facultad de regular el uso de los suelos y la edificación para determinar el desarrollo urbanístico, asegurando un crecimiento equilibrado y sostenible de las áreas urbanas y sus servicios.
En términos de habitabilidad y uso del suelo, esta moción encuentra respaldo en el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece los requisitos técnicos mínimos de salubridad, accesibilidad, seguridad y eficiencia energética que deben cumplir los espacios habitables. Asimismo, el Decreto 111/2018, de 26 de junio, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, que aprueba el Reglamento de Habitabilidad en viviendas de la Comunidad de Madrid, regula las superficies y condiciones mínimas de habitabilidad para viviendas, en función de las cuales se determinaría la viabilidad de reconvertir locales comerciales en viviendas habitables.
PROPUESTAS DE ACUERDO:
Por lo expuesto, se propone al Pleno del Ayuntamiento de San Fernando de Henares la adopción de los siguientes acuerdos:
1. Elaboración de un estudio técnico y socioeconómico sobre la situación actual de los locales comerciales en el municipio, en colaboración con la concejalía de Urbanismo, Comercio y Participación Ciudadana. Dicho estudio evaluará:
a) La localización, uso y estado de ocupación de los locales comerciales en las diferentes áreas del municipio.
b) La definición de áreas de vocación comercial y zonas de protección prioritaria, especialmente en calles y avenidas de alta densidad comercial.
c) La necesidad de viviendas en función de la demanda habitacional del municipio y su proyección futura.
2. Incorporación de las zonas de protección comercial en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) mediante la modificación puntual de los usos del suelo en las áreas delimitadas por el estudio, de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Establecer en las áreas de protección comercial la prohibición de conversión de locales comerciales en viviendas en calles o avenidas de alta demanda comercial, con el fin de asegurar la preservación del comercio de proximidad en dichas zonas.
b) Establecer, en áreas de vocación mixta, la posibilidad de reconvertir los locales en viviendas, siempre que cumplan con los requisitos urbanísticos, técnicos y de habitabilidad de la normativa vigente, y que el uso residencial no afecte negativamente al comercio de la zona.
3. Creación de un procedimiento de solicitud de licencia específica para la conversión de locales comerciales en viviendas, que establezca las siguientes condiciones:
a) Los locales a reconvertir deberán contar con acceso exclusivo desde el portal del edificio, en cumplimiento con lo establecido en el vigente Plan General de Ordenación Urbana y complementariamente del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, y disponer de superficie útil mínima conforme al Decreto 111/2018, de 26 de junio, que garantiza condiciones de salubridad, seguridad y habitabilidad.
b) Para obtener la licencia, el propietario, además de contar con el acuerdo de la comunidad de propietarios en la que en su caso radique el bajo comercial. Deberá presentar un estudio anexo al proyecto, que analice la repercusión de la reconversión en el entorno comercial y residencial inmediato.
4. Impulso de incentivos para la instalación de comercios en locales comerciales desocupados en ejes urbanos de carácter comercial, mediante:
a) Bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aplicables a los negocios de primera instalación en locales comerciales desocupados durante un período igual o superior a seis meses.
b) Fomento de programas de apoyo al comercio local en colaboración con asociaciones comerciales y empresariales para mejorar la competitividad de los negocios de proximidad.
c) Subvenciones para el acondicionamiento y mejora de la accesibilidad y eficiencia energética de locales comerciales en áreas de baja actividad.
5. Establecimiento de un mecanismo de evaluación anual de los efectos de estas medidas, a través de las áreas de Gobierno de Urbanismo, Comercio e Industria, para:
a) Monitorizar la evolución del comercio y la actividad residencial en las zonas afectadas por la normativa.
b) Realizar ajustes técnicos en las áreas de protección y modificar, si fuera necesario, las condiciones para la conversión de locales en viviendas.
c) Promover una ordenación adaptativa y flexible que responda a las necesidades de vivienda sin perjudicar el desarrollo económico y social de los barrios.
6. Solicitud de colaboración a la Comunidad de Madrid para promover políticas de vivienda y regeneración urbana, en el marco de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que impulse el desarrollo equilibrado del municipio, y el acceso a subvenciones y recursos destinados a la creación de viviendas y la promoción del comercio de proximidad.
CONCLUSIÓN:
Esta propuesta persigue el objetivo de establecer un marco normativo integral y técnicamente riguroso que permita la conversión de locales en viviendas de manera regulada, sin comprometer la sostenibilidad del comercio de proximidad en las áreas de vocación comercial de San Fernando de Henares. La propuesta se ampara en el ordenamiento estatal y autonómico en materia de suelo y urbanismo, así como en las competencias propias del municipio para regular y ordenar su territorio en beneficio del interés general de la ciudadanía.
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