11 de febrero de 2024.
1. INTRODUCCIÓN
Este informe tiene como objetivo realizar una valoración económica preliminar del impacto de las demoliciones en la zona afectada por los hundimientos asociados a la Línea 7B del Metro en San Fernando de Henares.
La evaluación se basa en dos factores clave:
El valor de la edificabilidad demolida, abarcando tanto viviendas como equipamientos públicos.
El valor del suelo que ha quedado inhabilitado para edificar debido a razones geotécnicas.
Para esta estimación, se han consultado fuentes oficiales del mercado inmobiliario y de la construcción, así como normativa técnica y jurídica aplicable, con el fin de garantizar la mayor exactitud en los cálculos y su validez en contextos legales y de planificación urbana.
2. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN
La estimación se basa en los siguientes elementos:
Valor de la edificabilidad demolida:
Se calcula tomando como base los costes medios de construcción y los valores de mercado para la edificación de viviendas y equipamientos públicos.
Valor del suelo inhabilitado:
La estimación se realiza utilizando los precios del suelo urbano residencial y dotacional en la zona, diferenciando entre las parcelas afectadas por la demolición y las zonas destinadas a equipamientos.
* Fuentes consultadas:
Precios medios de construcción y mercado inmobiliario:
Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) - https://www.mitma.gob.es
Informes de tasación y valoración inmobiliaria (Sociedad de Tasación, Idealista, Tinsa)
Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) - https://www.coam.org
Cámara de Comercio de Madrid - https://www.camaramadrid.es
* Precios del suelo urbano:
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid - https://www.comunidad.madrid/servicios/estadistica
Análisis realizados por agencias inmobiliarias especializadas en la zona (Idealista, Fotocasa, Tinsa).
3. VALOR DE LA EDIFICABILIDAD DEMOLIDA
A. Superficie de Edificación Demolida
La superficie total demolida sobre rasante es de 9.727,63 m², afectando tanto a edificaciones residenciales como a equipamientos públicos y dotacionales.
B. Viviendas
Coste de construcción de vivienda nueva: El coste medio de construcción de una vivienda nueva en la zona se estima en 1.200 €/m², basándose en informes del MITMA y tasaciones inmobiliarias.
Valor aproximado de la edificabilidad residencial demolida (coste de construcción):
9.727,63 m² x 1.200 €/m² = 11.673.156 €
Valor de mercado de la edificabilidad demolida:
El precio medio de mercado de la vivienda nueva en San Fernando de Henares es de aproximadamente 2.800 €/m², según informes de Idealista y Fotocasa.
Valor aproximado de la edificabilidad residencial demolida en el mercado:
9.727,63 m² x 2.800 €/m² = 27.237.364 €
C. Equipamientos Públicos y Dotacionales
Coste de construcción de equipamientos públicos: Para edificios destinados a equipamientos públicos (escuelas, centros de salud, etc.), el coste medio de construcción se estima en 1.000 €/m².
Valor aproximado de la edificabilidad demolida en equipamientos públicos:
9.687 m² x 1.000 €/m² = 9.687.000 €
4. VALOR DEL SUELO INHABILITADO PARA EDIFICAR
El impacto en el valor del suelo inhabilitado se debe a la conversión de parcelas residenciales y dotacionales en zonas verdes o no edificables debido a razones geotécnicas.
A. Superficie Total de Parcelas Afectadas
La superficie total de parcelas afectadas es de 14.207,73 m², de las cuales se distingue entre suelo residencial y suelo dotacional.
B. Valor del Suelo Residencial Afectado
Superficie de suelo residencial afectada: 3.410,24 m²
Precio medio de suelo urbano residencial en la zona: 700 €/m²
Valor del suelo residencial afectado:
3.410,24 m² x 700 €/m² = 2.387.168 €
C. Valor del Suelo Dotacional Afectado
Superficie de suelo dotacional afectada: 10.797,49 m²
Precio estimado de suelo dotacional: 400 €/m²
Valor del suelo dotacional afectado:
10.797,49 m² x 400 €/m² = 4.318.996 €
5. IMPACTO ECONÓMICO TOTAL ESTIMADO
A. Coste de Reconstrucción de la Edificación Perdida
Coste de reconstrucción residencial: 11.673.156 €
Coste de reconstrucción de equipamientos: 9.687.000 €
Total coste de reconstrucción: 21.360.156 €
B. Pérdida de Valor del Suelo
Suelo residencial afectado: 2.387.168 €
Suelo dotacional afectado: 4.318.996 €
Total pérdida de valor del suelo: 6.706.164 €
C. Valor Total del Impacto Económico
La suma del coste de reconstrucción y la pérdida de valor del suelo inhabilitado asciende a:
28.066.320 €
6. MARCO NORMATIVO APLICABLE
Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) - https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723
Normativa urbanística de la Comunidad de Madrid - https://www.comunidad.madrid/servicios/urbanismo
Código Técnico de la Edificación (CTE) - https://www.codigotecnico.org
Normas de planeamiento urbanístico de San Fernando de Henares - https://www.ayto-sanfernando.com
7. CONSIDERACIONES FINALES.
El impacto económico estimado de las demoliciones y la pérdida de valor del suelo en la zona afectada por la Línea 7B del Metro de Madrid asciende a 28.066.320 €. Esta cifra refleja tanto los costes de reconstrucción como la pérdida de valor de los terrenos que han quedado inhabilitados para su edificación.
Es imprescindible que la administración autonómica tome medidas para compensar a los afectados y planificar una reurbanización adecuada de la zona.
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