Se expone públicamente el documento de la estrategia de actuaciones para lograr recuperar este conjunto de titularidad municipal y cumplir con el objetivo del proyecto en origen, que no era otro que la rehabilitación y revitalización del casco histórico del Real Sitio.
Este documento ha sido producto del trabajo técnico y jurídico de un equipo de profesionales en materia de urbanismo y derecho urbanístico, que tras la evaluación de la información pública disponible y la casuística de la problemática, han tenido el altruismo y la generosidad de colaborar para darle contenido.
Desde Plataforma Cívica San Fernando de Henares - @Pcs queremos ayudar a aportar soluciones con diferentes puntos de vista plasmados en una estrategia de actuación solvente desde el punto de vista técnico y jurídico en la medida de nuestras posibilidades. 
1. INTRODUCCIÓN Y CONTEXTO.
El acuerdo alcanzado entre el Ayuntamiento de San Fernando de Henares y CAIXABANK, con el visto bueno del Ministerio de Hacienda, permitió la recuperación de la titularidad de la Plaza de España y todos sus edificios, que habían quedado en situación de abandono tras el concurso de acreedores de la mercantil Plaza de España San Fernando SL en 2012. No obstante, pese a que esta medida ha reducido la deuda viva municipal en un 60%, el conjunto sigue cerrado, parcialmente tapiado, y presenta desperfectos graves tras más de una década de inactividad.
2. RESTITUCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
2.1. Modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU):
Es imprescindible una modificación puntual del PGOU, adaptando las determinaciones de la Unidad de Ejecución 1 (UE-1) a la realidad física de lo construido. La modificación debe contemplar:
El ajuste de la edificabilidad y los usos permitidos en función del estado actual del conjunto.
La inclusión de las nuevas alineaciones y parcelas resultantes de las obras ejecutadas.
La preservación de los elementos históricos protegidos que aún mantienen su valor original.
2.2. Redacción de un nuevo Plan Especial:
Este nuevo Plan Especial debe regularizar urbanísticamente la UE-1, corrigiendo las deficiencias del anterior que fue declarado ilegal.
Deberá someterse al preceptivo periodo de información pública y ser aprobado definitivamente por el Pleno municipal.
El documento técnico deberá incluir:
El estudio de impacto urbanístico, social y ambiental.
La propuesta de nuevas alineaciones y volumetrías.
Las determinaciones para la conservación de los elementos históricos protegidos.
2.3. Modificación del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos.
Será necesario excluir del catálogo aquellos edificios que han perdido su valor histórico debido a las alteraciones producidas por las obras ilegales. Sin embargo, se mantendrán medidas de protección sobre:
La envolvente volumétrica del conjunto.
Las alineaciones originales de la plaza y las fachadas principales.
Los materiales y la estética de las nuevas edificaciones.
3. SOLUCIÓN AL EXCESO DE EDIFICABILIDAD.
3.1. Transferencia de aprovechamiento urbanístico:
Para solventar el posible exceso de edificabilidad en el que se haya incurrido, se plantea como alternativa técnica y jurídica la transferencia de aprovechamiento dentro del área de reparto del casco antiguo.
Conforme a la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, la transferencia de aprovechamiento permite equilibrar el exceso de edificabilidad en una unidad de ejecución mediante el incremento del aprovechamiento en otra unidad de la misma área de reparto. Esta medida tiene como ventajas:
• Evitar la demolición de edificaciones ya construidas, preservando el interés general y el valor económico del conjunto.
• Mantener el equilibrio urbanístico y garantizar el cumplimiento de las cargas urbanísticas del área de reparto.
• Minimizar el impacto económico y social que supondría la demolición, permitiendo el aprovechamiento de las edificaciones para fines sociales.
La propuesta debe ser justificada mediante:
• Un estudio detallado de la edificabilidad y el aprovechamiento urbanístico de la UE-1.
• La delimitación del área de reparto del casco antiguo y la identificación de parcelas susceptibles de recibir el aprovechamiento excedente.
• La redacción y tramitación de un convenio urbanístico que regule la transferencia de aprovechamiento, conforme a los artículos 82 y 83 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico.
4. FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS Y REPARACIÓN DE DESPERFECTOS.
El Ayuntamiento debe asumir la finalización de las obras mediante:
1. Adjudicación de los trabajos pendientes a través de un procedimiento público.
2. Ejecución subsidiaria por parte de la Empresa Municipal de Suelo (EMS) o una empresa externa.
3. Inspección técnica del conjunto para valorar los desperfectos acumulados y los costes de rehabilitación.
5. PUESTA EN USO DEL CONJUNTO.
5.1. Viviendas y locales comerciales.
Se propone destinar parte de las viviendas a:
Régimen de compraventa protegida para jóvenes y familias del municipio.
Régimen de alquiler social gestionado por el Ayuntamiento o la EMS.
Locales comerciales en alquiler con condiciones ventajosas para negocios que fomenten la revitalización del casco histórico.
5.2. Equipamientos públicos:
Habilitación del Museo de la Ciudad como eje cultural y turístico.
Instalación de servicios públicos como la Escuela Oficial de Idiomas, desplazada del Complejo El Pilar.
Destinar los aparcamientos subterráneos a:
Venta de plazas a residentes.
Alquiler rotatorio para visitantes y trabajadores del casco histórico.
En definitiva, la recuperación de la Plaza de España debe abordarse con un enfoque integral, combinando la regularización urbanística, la finalización de las obras y la puesta en uso de los inmuebles con fines sociales y económicos. La alternativa propuesta de transferencia de aprovechamiento urbanístico evita la demolición del exceso de edificabilidad, favoreciendo el interés general del municipio.
El Ayuntamiento debe liderar este proceso con rigor técnico y jurídico, garantizando la participación ciudadana y la transparencia en cada etapa.
ANEXO: INFORME TÉCNICO-JURÍDICO PARA LA RESTITUCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA, FINALIZACIÓN DE OBRAS Y PUESTA EN USO DEL CONJUNTO PLAZA DE ESPAÑA EN SAN FERNANDO DE HENARES
I. OBJETO DEL INFORME.
El presente informe tiene por objeto definir las actuaciones necesarias, con base técnico-jurídica, para:
1. Restituir la legalidad urbanística del conjunto construido en la Plaza de España.
2. Finalizar las obras inacabadas y reparar los desperfectos derivados del deterioro de los inmuebles.
3. Regularizar la situación patrimonial y administrativa de las viviendas, locales y aparcamientos.
4. Poner en uso los inmuebles con fines sociales, promoviendo el acceso a vivienda y la revitalización del entorno.
II. MARCO NORMATIVO
Las actuaciones propuestas deberán ajustarse al siguiente marco legal:
1. Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM): regula los procedimientos de planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística.
2. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio: normas complementarias para la inscripción de actos de naturaleza urbanística en el Registro de la Propiedad.
3. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre: texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
4. Normativa municipal y PGOU de San Fernando de Henares: vigente para el ámbito de actuación.
5. Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español y normativa autonómica de protección del patrimonio histórico-artístico.
III. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN.
1. Incoherencias con el planeamiento vigente:
El conjunto edificado incumple las determinaciones del PGOU en lo relativo a:
Edificabilidad máxima permitida.
Alteración del parcelario histórico original.
Modificación no autorizada de elementos protegidos del Conjunto Histórico-Artístico declarado Bien de Interés Cultural (BIC).
2. Obras inacabadas y deterioro:
Parte de las obras permanece sin finalizar, y los edificios presentan desperfectos por la falta de conservación tras más de 12 años de abandono.
El aparcamiento subterráneo no está en condiciones de uso y requiere de una intervención integral.
3. Situación patrimonial y registral irregular:
El proyecto de reparcelación inicial fue aprobado sin sometimiento a información pública, lo que podría dar lugar a su nulidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 57 de la LSCM.
La inscripción registral de las fincas resultantes no refleja correctamente las cargas urbanísticas ni la segregación entre bienes públicos y privados.
IV. PROPUESTA DE ACTUACIONES
1. Restitución de la legalidad urbanística:
a) Modificación puntual del PGOU.
De acuerdo con el artículo 70 de la LSCM, es necesario promover una modificación puntual del PGOU en lo referente a la Unidad de Ejecución 1 (UE-1), con el fin de adaptar sus determinaciones a la realidad construida y legalizar el conjunto edificado.
Pasos por seguir;
Redacción de la modificación puntual, incluyendo:
• Justificación técnica de la necesidad de modificar las determinaciones del planeamiento vigente.
• Adaptación de los parámetros urbanísticos a las características actuales de las edificaciones.
Tramitación administrativa:
1. Aprobación inicial por el Pleno municipal.
2. Información pública (mínimo 1 mes, según art. 56 de la LSCM).
3. Aprobación provisional y remisión a la Comunidad de Madrid para informe vinculante.
4. Aprobación definitiva y publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
b) Redacción de un nuevo Plan Especial.
Conforme al artículo 61 de la LSCM, una vez aprobada la modificación del PGOU, será necesario elaborar un nuevo Plan Especial que contemple:
• La regularización urbanística del conjunto, respetando los elementos protegidos del Conjunto Histórico-Artístico.
• Las nuevas alineaciones, edificabilidades y usos propuestos.
• Las condiciones de conservación y rehabilitación de los inmuebles.
• La normativa específica aplicable al conjunto.
Ya que se ha detectado que la edificabilidad real ejecutada supera la prevista en el planeamiento aprobado. Esta circunstancia ha generado una controversia jurídica, ya que la AC. EL MOLINO ha propuesto como única solución la demolición del exceso construido.
Propuesta técnica y jurídica de regularización.
Alternativa propuesta: Transferencia del exceso de aprovechamiento urbanístico.
Conforme a la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y el Reglamento de Planeamiento Urbanístico de la Comunidad de Madrid, se propone como solución viable la transferencia del exceso de aprovechamiento urbanístico dentro del Área de Reparto del casco antiguo, a la que pertenece la UE-1 de la Plaza de España. Esta alternativa evita la demolición de edificaciones y facilita el aprovechamiento del suelo excedente en otras parcelas dentro la misma área de reparto del Casco Antiguo.
Justificación técnica:
La transferencia de aprovechamiento permite redistribuir los derechos urbanísticos sobrantes a otras parcelas del casco histórico, respetando la edificabilidad global del área de reparto. Esta medida garantiza una utilización eficiente del suelo y evita la pérdida de recursos económicos y sociales.
Justificación jurídica:
La Ley 9/2001, en su artículo 41, y el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, en su artículo 83, habilitan a los ayuntamientos a aplicar esta medida mediante un convenio urbanístico de transferencia de aprovechamiento, el cual debe ser sometido a información pública y aprobado por el Pleno Municipal.
Pasos por seguir:
Aprobación de la transferencia de aprovechamiento urbanístico.
Redacción y formalización de un convenio urbanístico que contemple la transferencia del exceso de aprovechamiento a otras parcelas del área de reparto del casco histórico.
Información pública del convenio por un plazo mínimo de 30 días.
Aprobación definitiva del convenio por el Pleno Municipal.
2. Regularización patrimonial y registral:
a) Declaración de nulidad del proyecto de reparcelación inicial.
Conforme a los artículos 56 y 57 de la LSCM, el Ayuntamiento deberá declarar nulo el proyecto de reparcelación aprobado irregularmente, redactando uno nuevo que:
• Segregue correctamente los bienes de dominio público (plaza, viales y equipamientos) de los bienes privados (viviendas, locales y garajes).
• Fije las cargas urbanísticas correspondientes a cada finca resultante.
• Inscriba correctamente las fincas en el Registro de la Propiedad, conforme al RD 1093/1997.
b) Inventario y valoración de los inmuebles.
El Ayuntamiento deberá elaborar un inventario detallado de los bienes recuperados, incluyendo:
• Viviendas, trasteros, locales y plazas de aparcamiento.
• Estado de conservación y obras pendientes.
• Valoración económica de cada bien, como base para su posterior uso o enajenación.
3. Finalización de las obras y reparación de desperfectos:
a) Redacción del proyecto de ejecución de las obras pendientes.
El Ayuntamiento deberá licitar un proyecto técnico que contemple:
• La finalización de las obras inacabadas.
• La reparación de desperfectos estructurales, de instalaciones y acabados.
• La puesta en condiciones de uso del aparcamiento subterráneo.
La finalización de las obras y reparación de desperfectos podrá abordarse por medio de la contratación de una empresa especializada para la evaluación técnica y económica de los trabajos pendientes para la finalización de las viviendas, locales y aparcamientos.
Supervisión y certificación de las obras conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
La puesta en uso del conjunto edificado ha de tener claros fines sociales, para lo cual se elaborará un plan de asignación de las viviendas y locales con un fin social con la definición de criterios de acceso a las viviendas, priorizando a colectivos vulnerables.
La apertura de los aparcamientos para uso público bajo la plaza, podrán ser gestionados o directamente por el Ayuntamiento o por concesión administrativa a una empresa privada, siendo conveniente una gestión mixta público-privada.
b) Financiación de las actuaciones.
Dado el previsible elevado coste de las actuaciones, se recomienda:
• Negociar con la Comunidad de Madrid la financiación de la reubicación de determinados equipamientos públicos que se han visto desplazados del Complejo Educativo El Pilar, lo cual puede enmarcarse en las negociaciones para compensar al municipio por la pérdida de equipamientos públicos.
• Optar a fondos europeos de rehabilitación y regeneración urbana.
• Valorar fórmulas de colaboración público-privada para la gestión del aparcamiento subterráneo.
El desarrollo de las actuaciones propuestas permitirá al Ayuntamiento de San Fernando de Henares:
1. Regularizar la situación urbanística y patrimonial del conjunto Plaza de España, restituyendo la legalidad conforme a la normativa vigente.
2. Finalizar las obras pendientes, garantizando la seguridad y habitabilidad de los inmuebles.
3. Poner en uso viviendas, locales y aparcamientos con fines sociales y de interés público, contribuyendo a la revitalización del casco histórico.
4. Minimizar el impacto económico de la operación, mediante una adecuada financiación y gestión de los recursos municipales.
